【祿】銀行唔易做

最近筆者在為旗下物業搞轉按。每兩年一過罰息期，又是從銀行處提取雙糧的時刻。

筆者所說的雙糧，不是指受惠物業升值的「加按」；就算物業期間沒有升值，每次將按揭從舊銀行轉到新銀行，新銀行為業務推廣都會送上現金回贈。一般是按揭金額的 1%；懂得遊戲規則的最高還可以得到 >1.8%。而從舊銀行離開，一般罰息期為兩年，即兩年內離開需要支付罰款（一般為按揭金額 1-3% 不等），兩年期滿就沒有分手費（敘做 30年按揭，不用地久天長的，兩年就可以掟煲）。

以 $300萬按揭為例，筆者每兩年收取約 1.6% 回贈，扣除按揭契律師費約 $5,000，每兩年淨袋 $43,000 riskless profit，已經優於很多打工仔的年尾花紅。所以在香港，真的不只「收租好過打劫」，每兩年銀行又送你「租金雙糧」，有資產與無資產的差別真的愈來愈大，「堅離地數」（堅尼系數）只有更離地。

再仔細一點去看這盤數：

• 借 300萬，現行息率（2%）下每月供款 $11,000，其中每月利息 $5,000。
• 銀行會送一個 Mortgage Linked 戶口可放 $150萬現金，從中收回一半利息即 $2,500。
• 即兩年罰息期內實際供息 $2,500 x24 = $60,000。
• 但銀行回贈 1.6% 已經是 $48,000。
• 即筆者借 $300萬，每個月的借貸成本才不過是 $12,000 / 24 = $500一個月。年利率為 0.2%。

計到這裡，想起陳總還要提高銀行敘造按揭成本，只好慨嘆一句銀行唔易做！