【祿】代理轉介物業轉按 銀行連年塞錢入你袋

筆者剛收到本年物業稅繳稅通知,但毫不肉赤,因為月前銀行送給筆者的現金大禮已經足夠繳交兩年稅款有餘,還夠錢跟太太去一轉日本旅行,以及修讀物業投資課程。



筆者數月前曾就銀行按揭送大禮、經由地產代理轉介更可收齊兩邊回贈發文,此後不少同事及朋友向筆者表示有興趣,但當中不少業主仍然對按揭回贈有所誤解。其實 R兄的網誌已經解釋得很詳細,在此就著筆者經常收到的問題再加以解釋一下:

轉按銀行給我回贈,跟加按有什麼分別?這部份需要還款嗎?
講明是回贈,就是送給你的禮物,不需歸還;銀行是自掏腰包獎賞鼓勵你給生意它做,不是借你多一些未來要你還多一些。轉按跟加按不同,轉按時你絕對可以保持貸款額不變;當然在低息環境、樓價上升,而自己有能力、衡量過風險後,閣下可自行決定轉按同時加按,即向新銀行提取比原貸款更高的借貸。

銀行幹嘛要送錢給我?銀行賺什麼?
讀者會期待手提電話 Plan 滿兩年又可以 Shop around 賺轉台優惠的一刻嗎?兩年一轉按的概念正是如此。電訊商推出轉按優惠只是讓電訊商從每個客戶「賺少啲」,但求收取薄利多銷之效。提供優惠後,銀行還是有賺到閣下的,讀者不妨參考筆者前文的計算—— $300萬的貸款,假設用盡 Mortgage Link 限額,每月實際借貸成本就是 $500。沒錯,銀行就是為賺這 $500。而為確保至少能收回成本至微賺,銀行一般會有兩年罰息期。

為什麼要找代理人/中介?多一個中間人不是多一層人揩我油水嗎?不是很反智嗎?
做成這反智現象的是銀行本身,他們早就預留了兩個銷售獎賞資金池,一個是給客戶回贈的,一個是給推介業主予銀行的代理人的。如果業主直接找銀行,銀行只是慳返後者而已。再者,物業轉按有時也會遇到一些棘手的情況,一位專業資深、人脈經驗豐富的物業代理(如 R 兄)能在整個過程加以協助,讓「撳錢」的過程更順利、取得的物業估價更有利。本文第二部份筆者會分享自己的轉按故事,以及R兄如何幫助筆者排除萬難。

代理人把獎金回贈業主,是收取回佣嗎?是貪污嗎?會被廉署調查嗎?
那請問買新樓,代理把發展商的佣金部分回贈給新買家,當中買賣雙方書面同意,是賄賂嗎?就這個問題,筆者曾經有朋友致電廉署,廉署職員花了 45分鐘時間詳細解釋此「回佣」和「非法回佣」的分別。只好說,回佣、優惠、折扣、減價,名字一個而已。如有懷疑,讀者也可考慮致電廉署查詢。(免責聲明:筆者不是律師,以上言論只作參考亦未能涵蓋所有情況,讀者如有需要請自行尋求專業法律意見。)


好了,說了這麼多,若然讀者還是不放心,就由筆者送上自己的真人故事吧!

筆者很早就知道 R 兄的服務,然而物業一直未解禁。直至數月前時機成熟,筆者通過網誌聯絡 R 兄,起初跟大家一樣都有點戰戰兢兢,畢竟網路上大家只是筆名互相稱呼,素未謀面就要讓對方知道自己的個人和物業資料。

然而 R 兄非常專業,不僅詳細向筆者闡述從提交申請到現金到手的整個流程,還仔細說明筆者想申請的按揭種類、注意事項、解答筆者無數的提問,並就筆者的個人情況提供最佳建議,這些都讓筆者非常放心。

R 兄其後奉上一張香港地產代理商總會的標準表格,並已填妥其代理行和個人資料,即是說筆者如有懷疑大抵可自行查證。至此筆者已經對 R兄非常有信心。填妥表格後,R兄表示已就筆者的偏好銀行/黑名單銀行 Preference,聯絡相熟銀行代表,務求取得最佳的估價。其中A銀行代表1個小時內就聯繫了我非常快手,而B銀行代表也在翌日聯繫上。

如果一切順利的話,接下來的程序跟做一般物業按揭的沒有分別。填申請表、遞交文件…都是業主與銀行之間的互動。但如果在這互動中遇上麻煩,負責任的物業代理就會幫忙出面。

筆者也算是有經驗的業主,一直有整理財務紀錄和家居文件的習慣,所以所要求的文件一天內就能準備好。而 B 銀行也配合筆者的步伐,一星期內就批出了 Offer。筆者想先等 A 銀行 Offer 再選較佳一方,雖說 A 銀行出名例遲,R 兄也樂意幫忙催促了兩次。

結果筆者覺得真的等不了,反正 R兄曾說 B 銀行的條件應是較佳一間,於是就去了 B 銀行簽了 Offer。殊不知簽信件後 B 銀行代表 10分鐘後致電筆者,竟然說筆者的申請要驗樓師上門驗樓。筆者直言這個要求很過份,第一,這些條件不應該在簽字之前提出嗎?第二,筆者早已向銀行表明此乃放租物業,租客準時交租業主不得騷擾是常識吧。

遇上這情況筆者唯有找 R兄幫忙,R兄著實為筆者下了一番功夫,找 B銀行的職員代表和按揭部門跟進,要求豁免本申請的驗樓要求。如果讀者曾經跟銀行周旋過,就會明白當中過程的痛苦(筆者很明白,當時想起其實類似的事件數年前也發生在筆者另一個物業身上)。幸得 R 兄相助 B 銀行終於批出了驗樓豁免,不過最後因為一些技術原因,筆者最後選擇了後來趕上的 A 銀行。

至今,A 銀行送給筆者的數萬元現金回贈已經袋袋平安,而來自 R 兄的部分則預期今個月稍後收到。這點跟新樓回佣有點相似:發展商發放佣金給代理人是有時間差的,正如銀行發放佣金給地產代理一樣。


在此,筆者再一次感謝 R 專業且周到的幫忙,並在此鼓勵更多業主站起來,從銀行身上奪回本應屬於自己的錢!

6 則留言:

  1. 福祿壽兄,實在太感謝你了!你的文章非常生動、很有感染力,相信絕對有助於讓更多業主從銀行奪回屬於他們的錢!可以在本Blog 轉載此文嗎?

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    1. 哈哈,R兄言重了!眼見這麼多業主朋友能賺應賺的錢也不自知,小弟只是略盡綿力鼓勵業主們守望相助而已 :) 能得 R兄分享本文,發揮其最大效益,實屬榮幸!

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  2. 福祿壽兄,謝謝你的分享,獲益良多!

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    1. 謝謝 ka wing 支持!很高興知道自己寫的東西能惠及讀者,我會繼續努力 :)

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  3. 都要謝謝您,是跟您談起我萌生續按的念頭,錢也袋袋平安了!:)
    有機會也分享我的個案~

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    1. 謝謝 Eve 的長期支持,也期待你的分享! :)

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